Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, konut kira piyasasına ilişkin güncel gelişmeleri daha yakından izlemek amacıyla yeni bir veri setini kamuoyuyla paylaştı. TCMB tarafından oluşturulan Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE), özellikle yeni kiraya verilen konutlardaki fiyat değişimlerini aylık bazda ortaya koyuyor. Ocak 2026 verilerine göre endeks aylık yüzde 3,5, yıllık ise yüzde 34,2 arttı. Reel artış oranı yıllık bazda yüzde 2,7 olarak hesaplandı. Böylece kira artışlarının hız kesmekle birlikte yüksek seyrini sürdürdüğü görüldü. YKKE, kira kaleminin enflasyon görünümüne dair erken sinyaller üretmesi bakımından da dikkat çekiyor.
YKKE nedir, hangi ihtiyaca cevap veriyor?
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından yayımlanmaya başlanan Yeni Kiracı Kira Endeksi, konut piyasasında “güncel kira” gelişmelerini doğrudan ölçmeyi amaçlıyor. Bilindiği üzere Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan TÜFE kapsamındaki “Kiracı Tarafından Ödenen Gerçek Kira Endeksi”, metodoloji gereği aynı konutun kira değişimini izliyor. Bu yöntem, mevcut kiracıların ödediği kira üzerinden hesaplama yaptığı için yeni kiralamalardaki hızlı fiyat değişimlerini gecikmeli yansıtıyor.
TCMB’nin blog sayfası Merkezin Güncesi’nde yayımlanan “Kiralar İçin Yeni Bir Gösterge: Yeni Kiracı Kira Endeksi” başlıklı analizde, Türkiye’de güncel kira değerlerini doğrudan gösteren resmi bir istatistiğin bulunmadığına dikkat çekildi. Bu boşluğu doldurmak amacıyla oluşturulan YKKE, bankalardan temin edilen değerleme raporlarındaki kira değerlerine dayanıyor. Böylece yeni kiracıların karşılaştığı rayiç bedeller daha hızlı biçimde izlenebiliyor. Endeks, 17 Şubat 2026 itibarıyla kamuoyuna açıklanmaya başladı.
Endeks nasıl hesaplanıyor?
YKKE’nin veri kaynağını, Konut Fiyat Endeksi çalışmalarında kullanılan değerleme raporları oluşturuyor. Bu raporlarda yer alan kira değerleri, ilgili konutun o dönemde hangi bedelle kiraya verilebileceğini gösteriyor. TCMB, kalite farklılıklarını ayrıştırmak amacıyla hedonik regresyon yöntemini kullanıyor. Çalışmalar, İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflandırması’na göre 19 ayrı tabakada yürütülüyor ve elde edilen sonuçlar hanehalkı sayısı ile ortalama konut değerleri dikkate alınarak ağırlıklandırılıyor.
Bu teknik yaklaşım sayesinde, yalnızca fiyat artışları değil; konutun niteliğinden kaynaklanan farklar da hesaba katılıyor. Böylece ortaya çıkan Yeni Kiracı Kira Endeksi, piyasadaki gerçek eğilimi daha net yansıtmayı hedefliyor. TCMB ayrıca, Türkiye geneli ve yeterli veri bulunan iller için birim kira değerlerini de çeyreklik olarak yayımlamaya başladı. Bu veriler, bölgesel farklılıkların daha ayrıntılı analiz edilmesine imkân tanıyor.
Ocak 2026 verileri ne söylüyor?
Ocak 2026 itibarıyla Yeni Kiracı Kira Endeksi’nin yıllık artış oranı yüzde 34,2 seviyesine geriledi. Aylık artış yüzde 3,5 olurken, reel artış yıllık bazda yüzde 2,7 olarak kaydedildi. Üç büyük ilde aylık artış oranları İstanbul’da yüzde 3,9, Ankara’da yüzde 3,5 ve İzmir’de yüzde 4,7 oldu. Yıllık bazda ise artış oranları İstanbul’da yüzde 38,1, Ankara’da yüzde 36,9 ve İzmir’de yüzde 38,5 olarak hesaplandı.
Analizde, yıllık artışların 2021’in son çeyreğinden itibaren hızlandığı ve 2022’nin ikinci yarısında zirve yaptığı hatırlatıldı. Sonraki dönemde ise özellikle İstanbul’da kira artış hızının yavaşladığı görüldü. 2023’ün ikinci çeyreğinden itibaren Ankara’nın belirgin biçimde ayrıştığına işaret edilirken, Şubat 2023’te yaşanan deprem sonrası bölgeye yönelik göç hareketinin bu farklılaşmada etkili olduğu değerlendirildi.
Para politikasındaki sıkılaşmanın etkisiyle yıllık artış oranlarının 2023’ün son çeyreğünden itibaren düşüş eğilimine girdiği, Ocak 2026 itibarıyla Türkiye geneli ve üç büyük ilde yıllık artışların yüzde 40’ın altına gerilediği kaydedildi. Buna karşın TÜİK Gerçek Kira Endeksi’nin aynı dönemde yüzde 56,6 seviyesinde bulunması, iki endeks arasındaki metodolojik farkın altını çiziyor.
Kira enflasyonu için öncü sinyal
Yeni Kiracı Kira Endeksi’nin en dikkat çekici yönlerinden biri, enflasyon görünümüne dair erken sinyal üretmesi. YKKE’deki yavaşlama eğiliminin 2024’ün ikinci çeyreğinden itibaren resmi kira enflasyonuna da yansımaya başladığı belirtiliyor. Ancak resmi endeks hâlâ daha yüksek bir seviyede seyrediyor. Bu durum, mevcut kiracılara uygulanan artış sınırları ve kira sözleşmelerinin yapısı nedeniyle oluşan gecikmeye bağlanıyor.
TCMB analizine göre, güncel kiralardaki artış hızının resmi veriye kıyasla daha düşük seviyelere gerilemiş olması, önümüzdeki dönemde tüketici enflasyonu içinde önemli ağırlığa sahip kira kaleminde düşüş eğiliminin sürebileceğine işaret ediyor. 2025’in son çeyreği itibarıyla 100 metrekarelik bir konutun ortanca kira değeri Türkiye genelinde yaklaşık 22 bin lira olarak hesaplanırken, bu tutar İstanbul’da 37 bin lira, Ankara’da 21 bin lira ve İzmir’de 25 bin lira seviyesinde bulunuyor.
Sonuç olarak, TCMB’nin yayımladığı Yeni Kiracı Kira Endeksi, konut kira piyasasındaki güncel fiyat hareketlerini izlemek ve enflasyon dinamiklerini daha sağlıklı değerlendirmek açısından önemli bir referans noktası olarak öne çıkıyor. YKKE ile TÜİK’in Gerçek Kira Endeksi’nin birlikte değerlendirilmesi ise hem mevcut tabloyu hem de olası yönü anlamak bakımından daha bütüncül bir çerçeve sunuyor.